融資打折|時代中國發債規模降為85% 城市更新項目超150個現金流承壓

2021-03-09 10:34:44 作者:青檸 收藏本文
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  作者:青檸

  房地產金融政策持續收緊,信貸規模將受嚴控。近日有市場消息表示,以2020年8月10日為界限,在8月10日前獲受理的地產公司債,發行額度不能超過到期債券的本金規模;而在8月10日后受理的,發行額度不能超過到期債券本息規模的85%。

  據悉,上交所已經就此發布了相關的文件指引。根據近幾個月房企發布的公司債可以看出,除了碧桂園、萬科等納入三道紅線監測的試點房企可以足額融資外,其他大部分公司最終的發行額較此前的計劃額度均有所下降,降為到期債務本息規模的85%左右。

  時代中國公司債發行額下調 為負債本息額的85%

  1月11日,廣州市時代控股集團有限公司(簡稱時代控股)2021年公開發行公司債券(面向專業投資者)在上交所注冊生效,時代控股為港股上市公司時代中國的全資附屬公司。該債券發行總規模不超過54.1億元,分期發行,期限不超過10年。據悉,本次債券募集資金擬用于償還18時代14、20時代10等五筆債券的本息債務,到期時間在2023年-2025年,剩余期限不算短。

  而在此前披露的申報稿中,時代控股的計劃發行總額為不超過57.9億元,擬償還的債券本息合計66.39億元。最終的發行結果顯示,其擬償還的債券本息額下調為63.64億元,54.1億元的發行額約是本息額85.01%。

  踩中一條紅線 有息負債規模半年增超10%

  2020年8月,地產融資監管全面升級,約談12家重點房企,進行試點監測,隨后“三道紅線”政策出臺,通過劃檔給企業的有息負債增速設限。

  根據2020年中期數據來看公司的債務情況,截至今年6月30日,時代中國的計息銀行貸款及其他借款合計約599.43億元,其中,短期借款為253.67億元,占比42.32%,并不算低,但貨幣現金(含受限現金)有345.33億元,足以覆蓋短債。從三道紅線的情況來看,公司的現金短債比約1.36倍,凈負債率為74.58%,剔除預收款后的資產負債率為77.63%,只有最后一個指標踩線。根據三線四檔的監管要求,時代中國為黃色檔,有息債務規模年增速為10%。

  而時代中國2019年6月末的有息負債合計分別為501.21億元,2020年較之同比增長了19.60%,遠高于10%的年增速上限。而截至2020年6月末的半年時間,時代中國的有息負債較2019年末便已增長了10.77%,顯然,一年10%的有息負債增速難以滿足其近年的發展需求,受此影響,公司的業務發展或將被迫放緩。

  Wind資料顯示,2020年下半年以來,截至2月底,時代中國共發行了四筆海外債,合計規模12.5億美元,折合人民幣約80.86億元。

  大量城市更新項目待轉換 資金需求較大

  中報數據顯示,時代中國目前的土地儲備面積合計約2179.54萬平方米,主要集中在廣東,成都、武漢、杭州等高能級二線城市也有布局,但土儲占比均僅在1%左右,體量不大。若按照2019年全年534.7萬平方米的去化水平,目前的土儲約可滿足3年左右需求,儲備并不算多。

  同時,時代中國作為重倉珠三角的玩家,隨著灣內競爭激烈的加劇,為補充土儲,公司已經把城市更新作為重點業務發展。截至2020年6月30日,時代中國城市更新項目數超150個,潛在總建筑面積約5200萬平方米,較2019年底末的120個增加了30個,規模較大,但目前公司的舊改項目還未貢獻收入。公司這兩年的城市更新項目轉化水平,約為每年10個左右。眾所周知,城市更新項目雖然土地性價比高,但占用資金大,開發周期長。對于融資收緊環境下,資金更傾向于快進快出的打法來說,城市更新項目會更難做,公司需要大量的現金流來支撐項目轉換。

  而近幾年公司的現金流水平卻表現較差。2011年以來,公司的投資活動均為凈流出狀態,而經營活動現金流在2013年-2018年也持續凈流出,2019年小幅凈流入7.89億元,公司近幾年的現金流幾乎全靠融資活動在支撐。在融資大幅受限的情況下,公司的現金流不太樂觀。

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文章關鍵詞: 時代中國

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青檸

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新浪財經上市公司研究員

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