萬科退出后 保利富力招商爭奪百億舊改廣州葵蓬村

萬科退出后 保利富力招商爭奪百億舊改廣州葵蓬村
2021年03月11日 16:28 界面新聞

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  原標題:萬科退出后,保利富力招商爭奪百億舊改廣州葵蓬村

  因萬科退出而備受關注的荔灣葵蓬村舊改迎來了三位有力的競標者。

  3月10日,廣州市荔灣區葵蓬聯社發布公告,經過資格審查,保利發展、富力地產、招商蛇口三家房企成為葵蓬村舊改項目候選合作企業。

  廣州公共資源交易中心信息顯示,葵蓬村舊改項目的總用地面積約為129.45公頃, 預計改造投資總金額約為111億元,其中復建安置資金約89億元。

  葵蓬村位于花地西側,臨近石圍塘(在建)、花地灣、坑口、芳村地鐵站,東南面靠近萬科廣信資產包,地理位置十分優越。另從規劃來看,葵蓬村臨近白鵝潭商務區,該區域定位為“廣州西岸中心商務區,中心城區西翼沿江總部經濟帶”。

  這樣一個“香餑餑”最早其實是相中了龍頭萬科。

  2018年,廣州舊改市場迎來轉折點,除了獲得政策上的大力支持外,各項舊改相關細則陸續出臺,在此葵蓬村舊改項目按下啟動鍵。同年6月,萬科成為葵蓬村合作意向企業。

  據了解,2020年9月14日,葵蓬舊村更新改造項目基礎數據調查成果已經荔灣區城市更新工作領導小組會議審議通過,并已在廣州市荔灣區人民政府網站上進行公布。

  相比深圳、東莞等其它廣東省城市,廣州在舊村改造上有嚴格的成本核算模型。舊村改造的基礎數據由政府組織進行,企業不得自行開展基礎數據調查,這是核定復建安置量和未來控規調整的基礎。

  在獲取基礎數據的前提下,政府部門會對舊村改造的成本進行核定,主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、融資地塊土地出讓金、市政費用等。

  一般而言,基礎數據調查經區政府公布認定后,舊村改造就要進入公開引入合作企業的階段,且已為前期合作意向企業的萬科大概率將成為葵蓬村舊改的最終合作企業。

  但出人意料的是,去年11月20日,葵蓬聯社發布了一則《關于葵蓬舊村改造進展情況的通報》,指出萬科及其關聯企業將不再參與葵蓬村舊改項目的公開引入合作企業的競投。

  對于萬科退出的原因,上述《通報》稱,2020年9月23日,廣州市規劃和自然資源局發布了舊村改造新政策,廣州萬科根據最新政策測算,認為本項目無法平衡復建與融資的成本。

  開發商舊改的獲利源頭主要在于獲取低于市場價的土地,即融資地塊,而融資地塊大小是由改造成本和融資地價來決定的(融資地塊建筑面積=改造成本/融資地塊樓面地價)。融資地價一般為市場評估單價(參照半年內土地公開出讓成交價格和周邊區域新建商品房交易價格)的70-80%。

  如果政府核定的改造成本較企業測算的較低的話,融資地塊面積可能就會不及企業預期,導致參與企業算不過來賬。簡而言之,按照廣州最新的成本核算方式則算,萬科覺得葵蓬村的這個項目會虧本。

  除了算賬的問題,一位廣州本土房企舊改人士對界面新聞透露,萬科退出葵蓬村可能還與他們目前主要精力放在廣信資產包上相關。

  克而瑞數據顯示,目前萬科在廣州的舊改項目并不多,確認為合作企業的項目僅有黃埔文沖村、黃埔沙步村、白云田心村等3個,用地面積為229萬平方米,在參與廣州舊改的房企中僅排名第14位。

  萬科在葵蓬村的前期投入并不是一筆小數目,對此,葵蓬聯社表示,在確定正式的合作企業之前,萬科仍將作為合作意向企業配合相關舊改前期工作,在正式選定合作企業后,由萬科前期墊付的資金,將由中標的合作企業支付給萬科。

  2021年1月19日,廣州公共資源交易中心發布荔灣區茶滘街葵蓬股份合作經濟聯合社舊村更新改造項目公開引入合作企業公告,意味著葵蓬村舊村項目正式掛網招商。

  競標企業的條件門檻并不低,不僅要求為A股或港股(H股)上市公司,不接受正在實施荔灣區舊村莊更新改造且尚未完成整村補償安置工作的企業或關聯企業的申請,同時不接受企業聯合體申請參與競選。

  此外,合作企業還需要投資并實施荔灣區不少于一所公辦學校的環境整治提升工作(具體學校由荔灣區政府指定),該投資不納入改造地塊項目的改造成本。

  最終通過資格審查的為保利發展、富力地產、招商蛇口三家房企。據悉,引入合作企業的表決會議將在4月6日舉行,“花落誰家”還是未知數。

  保利發展是“廣州舊改大戶”,操刀了廣州第一個由企業主導改造的城中村——琶洲村。據界面新聞不完全統計,保利發展在廣州參與的舊改項目已達15個,包括拆遷困難的天河冼村、廣州投資金額第二高的花都區三東村舊改項目等。

  富力地產則是廣州簽約舊村改造項目最多的房企,超過20個,包括楊箕村城中村改造地塊、茅崗村項目、蘿崗筆村地塊、增城簡村項目等。2019年,富力地產加大舊改力度,成立了富力城市更新集團,去年一舉奪下了保利跟蹤多年的番禺石壁村舊改項目。

  作為廣州本地的舊改大戶,在激烈的市場競爭中,保利發展和富力地產或針鋒相對,或合作共贏,去年6月組成聯合體,成功拆牌與琶洲會展中心僅一河之隔的赤沙村。

  相比保利發展和富力地產,老牌央企招商蛇口則鮮少出現在廣州舊改市場。如果此次能夠拿下葵蓬村舊改項目,招商蛇口將實現廣州舊改的零突破。

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責任編輯:鄧健

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